3. 国税局要求调整的主要事项。销售收入调增300万元。免费赠送的车位、面积,参照同期已售房屋价格计算收入。主营业务成本调减1 825 万元。前期工程与建筑安装费有496 万元票据不合规;基础设施与公共设施配套费中,自来水公司、电业局提供了163 万元收据而不是发票;开发间接费用中有1 213 万元不能税前列支:广告代理费215 万元;利息支出709 万元未代开税务发票;房产正式交付管理前的物业人员工资309 万元等。营业费用调减470 万元,主要是境外广告费用290 万元未经主管税务机关审核确认;管理费用调减2 227 万元,其中预提费用无发票932 万元,未经过主管税务机关审核向关联方支付管理与咨询费210 万元,其他为不合规票据;财务费用调减97 万元,原因是对汇兑损失应作纳税调整。其他业务支出调减779 万元的原因是2005—2006 年共计提了545 万元不动产折旧,以不合规的票据列支长期待摊费用139 万元后转入其他业务支出,以及其他不合规票据;营业外支出调减372 万元的原因是不合规票据支出,即退房赔偿无赔偿协议及清单。 4. 第二次汇算结果。销售收入调增300 万元;主营业务成本、营业费用、管理费用、财务费用等累计调减5 661 万元;累计纳税调整增加5 961 万元;扣除累计亏损4 961 万元,纳税调整后所得额为1 000 万元,按照15% 税率,扣除已预缴的130 万元,还需补交所得税20万元(不含滞纳金),与第一次结果相比,差距为150 万元。 三、启示 两次汇算的结果差异很大的原因,除因时间跨度大政策发生变化的原因外,主要是企业财务核算混乱所致。为妥善处理汇算工作,消耗了新老股东大量的时间、精力。得出经验和教训如下: 1. 重视财务管理工作。房地产开发的投入资金大,周期长,项目差异大,利润率迥异。日常要做好收入核算、成本费用列支等财务管理工作,正确处理促销中的做法。税务上对直接赠送的做法,视同销售,需补交税收并收取滞纳金。对赠送的面积,正式签约时需在总价不变的前提下合并计算面积降低单价。对赠送的车位,需从总价中分离单独作价。房产售价波动大时,需提供相关的依据作为记账附件,应严格审核列支的票据。本例中,国税局认为不合规的票据金额数量达950 万元,这当中虽有因时间跨度大政策变化后税务部门从严认定的因素,也有审核不严的因素,如以工业销售发票代替建筑安装发票,使用发票复印件时未附税务部门认可的发票原件遗失证明。向关联方支付利息费用、管理与咨询费用等,均需向税务部门提前备案。 2. 保持财务队伍的稳定性。中介机构MD 所的第一次清算结果相当粗糙,与税务部门的要求差距大。当时也正值财务人员变动,新股东为非专业的房地产开发企业,派出的财务人员不熟悉情况,待第二次清算后才了解企业详细情况。保持财务人员的稳定,让工作保持连续性,可降低税收风险。 3. 做好财税资料的移交和保存。为了据实抵扣成本,对与收入、成本费用相关的各类票据、凭证、合同文件等资料,需要及时获得,妥善保管。尤其项目周期比较长,人员变化比较大时,更需要注意做好资料的移交和保管。本例中,中方股东以土地出资的手续不完整,向股东支付借款的利息列支,从国外进口设备的免税文件等,均涉及金额巨大。资料未妥善保管,造成工作被动,虽事后设法补齐,稍有疏忽就造成巨大损失。 4. 加强重要涉税事项与主管税务机关的沟通。本例中,未经主管税务部门事前认可而发生的费用,不能税前列支项目的数量巨大,达1 724 万元,包括在境外发生的广告费用、向关联方支付的管理与咨询费用、向广告代理公司支付的代理费用、利息支出未向税务部门申请代开税务发票、向客户的退房赔偿、无赔偿协议及清单等。因此,财务人员需与主管税务机关多沟通,对不明确的重要涉税事项,应事前咨询征管的具体要求。 5. 及时掌握相关税收政策变化,规避风险降低税负。汇算工作政策性强,并随着税收政策的调整而变化。第二次清算时,国税局曾专门要求XG 所依现行政策从严核实成本费用列支与票据使用。外商投资房地产曾经属鼓励性质,有很多优惠政策,清算主要适用《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发〔2001〕142 号);内资企业原适用的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31 号)在2009 年内外资统一政策后已废止。现在,广告费和业务宣传费扣除的政策可按国税发〔2001〕142号文规定执行。本例中的境外广告费,是直接在境外报纸上刊登的;若转变方式,改为委托境外销售机构代销房产,由境外销售机构承担广告费,企业以支付佣金的方式支付代销费,就可税前列支限额内的佣金。 |